Real Estate Finance in Japan Is Gaining Momentum - Kaiser, Andreas (Zeitschrift für Japanisches Recht, 2007)
Vor dem Hintergrund anhaltender wirtschaftlicher Erholung und niedriger Zinsen leben die japanischen Immobilienmärkte derzeit wieder auf. Grundstücke und darauf errichtete Gebäude sind rechtlich zu unterscheiden. Daher erfolgt herkömmlicherweise auch die Preisermittlung getrennt. Grundstückspreise wurden bisher durch Marktvergleich auf der Grundlage von Grundstückspreisindizes bestimmt, die von der Regierung herausgegeben werden. Neuerdings beginnt man jedoch, Grundstückspreise durch die zu erwartenden Erträge des Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude ganzheitlich zu bewerten. Auf dieser Grundlage erfolgt die Finanzierung ohne Rückgriff auf den ursprünglichen Eigentümer der Immobilien. Investitionen von Ausländern unterliegen keinen besonderen Beschränkungen. Enteignung setzt ein spezielles Bedürfnis voraus und ist zu entschädigen. Die Verfassung garantiert das Eigentum als ein Menschenrecht. Seit kurzer Zeit haben sog. private financing initiative Projekte (PFI), bei denen es um den Einsatz von privatem Kapital für öffentliche Einrichtungen nach dem PFI-Gesetz geht, an Bedeutung gewonnen. Es existiert kein Gesetz, das die Regulierung von Immobilienfonds umfassend regelt. Private Immobilienfonds werden oft als Partnerschaften oder als stille Gesellschaften aufgelegt. Die Anforderungen und Beschränkungen des Immobilien-Joint-Venture-Gesetzes können umgangen werden, wenn die Immobilien einem Treuhänder übereignet werden. Immer wenn der Gegenstand des Fondsvermögens ein bebaubares Grundstück oder ein Gebäude ist, ist das vorgenannte Gesetz anwendbar, und ein spezieller Anlegerschutz und staatliche Aufsicht greifen ein. Öffentlich angebotene Anlagen werden regelmäßig nach dem Gesetz über Anlagetrusts und Anlagegesellschaften (ITICL) vertrieben. Anlagetrusts werden nach Vertragstyp und Gesellschaftstyp unterschieden. Dabei hat der Anleger gegenüber dem Träger des Fonds nur teilweise ein Weisungsrecht. J-REITs können entweder als offene oder als geschlossene Fonds errichtet werden. Börsennotierte J-REITs verwenden in der Regel eine geschlossene Anlagegesellschaft; der Artikel nimmt daher die geschlossenen Anlagegesellschaft nach dem ITICL in den Blick. Bei allen Strukturen werden regelmäßig Treuhandformen verwendet. Der Artikel stellt kurz die Inhalte des Treuhandgesetzes und des Gesetzes über das Treuhandgeschäft dar. Die Verbriefung von Immobilienrechten erfolgt, um den Anlegern größere Liquidität zu sichern. Der ursprüngliche Eigentümer der Immobilien überträgt diese an eine Zweckgesellschaft. Dadurch können den Anlegern statt Rechten an den Immobilien Finanzprodukte mit besseren Liquiditätsmerkmalen angeboten werden. Die wichtigsten Voraussetzungen der Verbriefung von Immobilienrechten sind die Konkursfestigkeit und die steuerliche Transparenz oder Abzugsfähigkeit solcher Gestaltungen. Es existieren zwei Formen von Verbriefungsvehikeln: vertrags- und gesellschaftsbasierte Vehikel. In der Praxis ist vor allem die japanische special purpose company nach dem Gesetz über Liquidierung von Vermögen von ausschlaggebender Bedeutung. Als Muttergesellschaft der special purpose company wird oft eine Cayman limited company mit wohltätigem Trust oder, seit jüngster Zeit, eine Zwischengesellschaft nach japanischem Recht verwendet. Daneben wird derzeit die Nutzung von gemeinnützigen Gesellschaften diskutiert. Typische Kreditsicherheiten sind Pfandrechte, Sicherheitsabtretungen, Hypotheken, Gesamtbetragshypotheken, vorläufige Registrierung und persönliche Garantien. Allerdings werden Hypotheken bei Immobilienfinanzierungen kaum verwendet. Das gesetzte Recht schützt die Position des gesicherten Kreditgebers bei Insolvenzverfahren in gewissem Umfang. Daneben oder anstelle der vier Insolvenzgesetze sind außergerichtliche Umschuldungsverhandlungen üblich. Schließlich gibt der Artikel einen Ausblick auf das neue Gesetz über den Handel mit Finanzinstrumenten, welches das Gesetz über den Wertpapierhandel ablöst und voraussichtlich bis zum 13. Dezember 2007 vollständig in Kraft treten wird. Die Änderungen beinhalten wichtige Punkte in Bezug auf Investitionsdienstleistungen, wie z.B. die Verbesserung des Anlegerschutzes. Der Autor kommt zu dem Schluß, daß das neue Gesetz die Qualität der Kapitalmärkte verbessern wird und daß  dadurch die Anlagen in Finanzinstrumenten in Japan weiter gefördert werden.